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郭莹辉:经济新常态下的家当园区生长趋势(图文)

时间:2018-08-06 19:04:30  来源:  作者:

 

2017年6月21-22日,主题为“跨界与融合:家本地产的白银时代”,第九届中国度当园商务区生长服装论坛t.vhao.net在北京富力万丽酒店隆重年夜举办。该服装论坛t.vhao.net由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)结合主办,全联房地产商会写字楼分会承办。

  北科建集团董事长郭莹辉师长教员应邀列席并发表主题演讲。

 

北科建集团董事长 郭莹辉

 

  起首感激刘凯董事长约请我参加这个服装论坛t.vhao.net,并且预祝大年夜会成功。

  今世界午的话题比较大年夜,中国度本地产远去的生长趋势,也是在坐从事家本地产投资、开辟、扶植、运营的各位佳宾异常关怀的话题。

  在新的常态下我们要践行五大年夜生长理念,在创新、调和、绿色、开放、共享的理念之下,其实我们的经济构造产生了很大年夜的变更,GDP增长从高速转向中高速,这是速度的变更。经济构造赓续升级,这是构造在调剂优化。从要素驱动、投资驱意向创新驱动,这是动力机制的转化。所以这是我们全部国度的经济趋势。同时也影响到了家本地产的生长态势。对家当园区的影响从这几个纬度解剖一下。

  第一方面,增长方法,本来家当园区全都城是重范围,如今要重质量。俗话叫提质增效。资本设备改变,由集约式生长向集约化生长。家当构造改变,由制造业为主向高端制造和办事也相结合改变。情况扶植改变,由重视硬情况向加倍重视软情况改变。招商方法由本钱抢先地盘招商向办事抢先的家当集群改变。运营方法改变,由载体出售向载体自持运营改变。若干个变更对从业者提出了新的挑衅。

  明天我把挑衅和机会分红十个方面。四个方面是整体的趋势,六个方面是表如今操作运营商。起首来看看家当园区在整体生长趋势上除刚才那些特点以外,有哪些大年夜的整体的宏不雅趋势呢?

  趋势一是家当园区转型升级、创新生长过程加快。家当园区作为国度的经济生长的桥头堡或许是重要载体,在这几年的生长中起着弗成或缺的感化。我罗列了从2014年到如今一些重要的城市,园区经济在本地GDP中所占的比重,经过过程这些比重便可以看出我们国度园区在本地经济拉动或许经济构造调剂的力量。比如说我们国度在2015年全国有42家高新区,GDP占到了地点城市的20%,有21家GDP逾越了30%,7家逾越了50%。全国有若干家高新区呢?大年夜概118家。这118家高新区可以或许在城市中起到这么大年夜的助推拉动感化,可见园区在全部经济构造转型、家当创新升级方面所起的感化是相昔时夜的。然则我们国度的经开区、保税区、物流区等等有三四万家,在各类园区中反而表示出来的差别又比较大年夜。

  一是家当层次不高,创新才能不强。比如说有些处所园区特别在中西部或许西南部,能够本地的家当禀赋其实不支撑做大年夜的高科技的园区或许加工贸易区,然则由于那些园区展示的功能,所以各地招商引资,园区也是千疮百孔,有范围、没质量,地盘荒凉,园区中途不成功的景象比比皆是。

  二是办事功能生长滞后,城市配套功能缺乏。在这个层面上的成绩也比较明显。

  我们看一看环绕北京的器械南北的园区经济,像亦庄园区、北清路家当带,如今也生长了城市功能和家当集合区的功能有必定的滞后关系,特别是我们在北京从空港到将来科技城,到北清路,再到西山,这条家当带上,一百多千米的路上,包含城市商贸研发、城市生活等等,远远滞后于北京园区的集合速度。

  三是区域分布不均衡,园区间缺乏协作互动,园区孤立景象比较明显。

  四是政策优势减弱,营商情况有待改良。靠政策优惠的景象也在停止新的方法改变。

  五是地盘空间饱和,集约应用和污染景象未有效遏制。

  六是管理机构行政化,组织运营活力缺乏。

  在园区层面靠的是制度创新,靠的是办事优先,但反过去有些处所园区管委会和行政机构的划分不是很明显,招致机构痴肥、办事认识不激烈。所以很多处所的园区生长,不只如人意,不是资本不敷,而是办事机制不敷。

  趋势一,园区在提质增效方面有两大年夜特点,一是“瘦身”,一是“增高”。瘦身重要表如今园区停止整顿、优化、升级,用最浅显的话说就是腾笼换鸟。在90年代到2000年这十年生长的园区,是以制造业为主,而不是停止专业划分。但到了如今,我们须要以创新、以成果转化为目标的园区就须要高精尖家当,所以须要对本来的家当停止改换,家当就要瘦身。还要表如今增高上,就是家当构造、比重、功能起首表如今了体量和质量上。像北京比来有一些工业大年夜院的清退,这是最明显的例子。本来各区县为了生长区县经济,划出一些个人扶植用地,招商引资一些有GDP支撑的项目,但如今随着北京高精尖家当和科技创新功能的进步,所以对这些工业大年夜院停止清理。有一些复原成绿地,有一些停止高新技巧家当的园区升级。

  趋势二,家当园区作为先行先试区,政策创新加快。我们国度如今进入了以质量取胜的时代,所以在家当园区生长层面上之前的生长是靠本钱抢先,地盘、房租、当局补贴。如今这个时代曾经之前了,而这些园区新的家当集合才能或许创新转化才能靠的是甚么呢?靠的是在外面的金融、办事、当局跟企业、市场的互动,而不是简单的靠房屋、地盘优势来生长园区。所以外部政策有些曾经渐渐在撤退,然则有些创新的微不雅的政策正在积极调剂和增长。

  各地在生长高新技巧家当方面,在微不雅层面上,都是在鼓励创新方面。然则河北省,在园区生长的运营商层面,有一个异常大年夜的政策,这个政策可以说是我今朝见过国际关于园区开辟企业最为优惠的政策,我们看到的政策都是园区外面入园的高新技巧企业的优惠、政策支撑,但关于园区运营企业的支撑政策相对少。而我讲的河北的政策实际上是2014年出的,讲的是我们园区开辟企业可以和本地当局对省级高新区园区停止协作扶植。这是第一条。第二条,许可本区的税收建立一级财务局,由社会投资人和当局合营在区内构成的税收方面停止分帐。2014年河北省委省当局出台的鼓励社会企业、社会资本进入高新技巧家当园区投资扶植运营方面的鼓励政策。这个政策其实比如今这些政策力度要大年夜很多。

  趋势三,家当园区作为对外开放的排头兵,全球化构造加快。这句话是引自于习总书记的“启动一带一路科技创新行动筹划,展开科技人文交换、共建结合实验室、科技园区协作、技巧转移,四项行动。”作为我们国度在“一带一路”产能输入或许在国际协作中,园区经济实际上就是一个经济的先头部队。到如今“一带一路”成果非凡,在20多个国度曾经建立了各类园区,累计投资逾越1800亿美元。所以园区经济是我们中国企业海内集合的重要载体,也是拉动本地的研发、制造、贸易的重要载体,也是中国大年夜国交际的重要载体,所以园区经济可以懂得为是我们对外开放的排头兵。

  趋势四,家当园区融合化特点加倍明显。

  家当园区本身有瘦身、有增高,那是在我们家当园区构成的经济层面,然则在我们的园区扶植运营层面这四个方面的特点也比较明显。

  一是园区内企业之间的融合,包含家当集群化外部的融合。我们北科建做园区能够跟大年夜家不太一样,我们侧重重视于专业化园区,比如北京或许京外,有生物医药家当园、信息家当园、软件园等等,为甚么建立起专业化园区,而非简单的创新园呢?是由于这些专业化园区外面庞易构成企业间的投资、技巧交换,包含收买吞并,轻易构成企业间的贸易和交易,这就促进了企业间的融合,实际上是园区对家当集合到家当孵化的功能完成。所以园区的特点就是尽能够以专业化、集群化集合园区,轻易构成家当质量的晋升。

  二是园区之间的融合,主如果园区之间的密切协作,构成了区域的搜集,这点实际上在长三角20多个城市外面,我们的园区经济生长得比较明显。比如苏锡常地区,招商信息上由当局建立起招商的信息中间,和各园区之间构成空租面积或许适应落地企业的特点,由当局来调和这些园区的招商客户,完成园区的融合和互动。

  三是产能融合功能,本来的园区简单的从研发到制造,或许叫家当功能区,然则光有家当是不可的,所以如今遍地所当局都能感到到产能融合给本区域带来的复合供献。包含这几天我们在京津冀互动的一些市引导,也特别强调不要再做简单的科技园了,我们须要在城市的计谋之下和新城新区的筹划之下,能不克不及做高新技巧家当和高品德的绿色室庐和城市的配套功能,结合起情由这个企业作为社会投资人,来招标、推销你们的办事。所以如今当局的职责和认识曾经从之前招园区、园区招科技企业,变成了招一个大年夜的城市运营商、区域生长商,完成产城合营生长。

  四是园区国际化融合。国际化融合两层意思,一个是园区间的扶植须要借助生态、聪明等,比如在北欧、新加坡有很好的园区筹划和城市生长理念,我们可以自创。这只是国际化的一方面。还有一方面在国际孵化中国的制造,这类家当转移也是很好的偏向。比如在加拿大年夜,有很好的众创空间,集合了很多很多始创的或许苗圃企业,然则加拿大年夜乃至美国没有这么大年夜的市场需求,我们特别欲望他们能到我们的园区里来落地生根,我们把市场推行给他们,使他们变成国际的研发到中国的落地和家当转化。所以园区之间的融合化特点从空间、从信息到功能、到国际化之间,有很多很多纬度,有待于我们从业者去发掘、去完成。

  我刚才讲的是我们不雅察的家当园区合营宏不雅的一些生长趋势。下面我简单讲一讲我们在运营层面的趋势。

  一,策划筹划上加倍重视地盘集约应用,功能加倍综合化。

  这是我们比来两年在房地产大年夜热忱况下,异样的家本地产出当今后对家当园区的地盘需求也剧增,招致国度对这方面的存眷。所以比来几年我们可以看到在我们确当局层面,关于工业园区的提质增效,包含容积率请求进步,包含地盘的投资强度,乃至园区的瓜分发卖等等,出台了很多既支撑但更多是限制企业政策,比如园区本来的容积率1.0不可了,各地能够欲望是1.2、1.5,加强地盘应用率。别的,由于地盘少了,家本地产再促进经济生长也须要把地盘的集约应用进步起来。别的,园区请求保证每平方千米投资很多于若干亿,进步地盘的投资强度。别的,在园区的生长过程轴,也不欲望简单的去做园区,而是欲望跟城市生长接洽起来,就是产城融合。特别最重要的,在天津、江浙地区出了新的情况,就是工业园包含教导、科教园区,都欲望按独栋全体发卖,不准可分层瓜分。有些处所许可分层瓜分,最小面积不克不及小于500平米。这对中小创新企业的购买就构成了很大年夜的妨碍。但当局认为如许利于招大年夜商、招重要的企业。所以在地盘集约应用方面,功能上和地盘应用上,国度的请求愈来愈高了。

  最为严苛的是,比来我们在天津不是论栋,而是分宗,一宗地上盖五栋楼、十栋楼,只能以一个地盘证停止全体发卖,连楼栋都不可了。这个变更是我们从业者要须要的很重要的一方面。

  这是我们的筹划策划方面地盘应用的情况,我们在天津北辰区68平方千米国度第一个产城融合示范区外面,我们比来做了一个10平方千米的产城融合的园区,就是刚才讲的政策。本来分层不可,分楼栋,如今分楼栋也不可了,要分宗,全部楼宇经过过程股权让渡或许经过过程一切资产一块让渡,请求比较苛刻。这解释国度对地盘、对开辟的家当招商的成果加倍存眷了。

  二,家当招商层面,重视家当定位差别,家当招商精细化。

  比如我们在北京周边的涿州、大年夜厂、张家口、廊坊,一切谈的这些项目,当局特别欲望在城市筹划之下,你与周边运营商之间的差别化在哪里,提出与本地家当之间的接洽关系,仅仅说我能做园区、能卖,对当局来讲曾经不怎样吃喷鼻了。他们欲望提出有远见的家当构架。在京津冀周边,各级当局对精准的家当定位请求愈来愈高,反过去对园区企业的招商任务是巨大年夜的挑衅。

  比来在上一周,我们北京市发改委发布了一个重要的消息,就是北京市把雄安新区当作本身的任务来看重。在支撑雄安新区的举措上,提出了一个把中关村的创新要素要向雄安集合,如许的不雅点其实大年夜家可以想想,中关村区域有两万家高新技巧企业,有各类各样的家当门类,假设这些创新要素都向雄安新区集合,就意味着雄安新区要承载着各类各样的电子信息、陆地、航天、兵工等各个方面的家当资本区,这些园区假设未来往交往雄安新区,我们将来各位有志于在雄安生长的话,这一条就是致命的请求。由于提不出精准的家当定位和迷信的园区的筹划,能够连雄安新区入门的机会都没有。这是内行业外面运营层面存眷的第二个景象。

  本来优惠政策从园区招商来讲,当局招商和企业招商,家当定位、投资情况到家当情况愈来愈请求从家当的精确到办事的到位,和家当生态圈的构建,来构成新的招商的内容,不只仅是政策优先,能够要开辟商和当局合营合营办事和生态情况扶植。

  三,家当培养,重视家当生态打造,完成家当集群化。

  当局如今来讲,曾经其实不是我招你家当园区,你再招科技企业,而是他欲望你懂得家当园区发展和培养的规律,同时和当局可以或许连袂,把一个创新、创业的生态情况和蔼氛构建起来,合营努力于对高新技巧企业停止孵化、停止投资,让它们在本地生长。如许的请求我熟悉得比较深刻,也是我们在企业外部总结的,跟当局沟通用的。

  那么这外面有甚么样的企业集合?本来当局都欲望我们招龙头企业、龙头招商,然则我说不一样,有龙头的就有龙身、有龙尾、有龙爪,所以大年夜中小创业企业就构成了营业、信息、贸易、交易的互补,如许才能成为一个生态圈。就是十个大年夜佬往那一蹲,老逝世不相来往,那叫甚么生态圈呢?所以家当聚焦、企业集合、金融支撑、人才网job.vhao.net保证、创业驱动、创新策源、市场搀扶、技巧平台都要集合在一路。

  我们客岁包含比来投资了三个VC阶段的投资,都是入园企业投资的,我们获利倍数在4到5倍,曾经构成了很好的生态。

  甚么是创新策源呢?各地当局都爱好招大年夜商,我说错,你可以把有创新才能的企业招到园区来,我们搀扶。所以梯度招商不如本地集合,构本钱地的科技创新的力量。所以创新策源地不是简单的到北京去招,所以创新侧圆是招商环节,招谁很重要。市场复制,本地当局的阳光工程、当局推销中,能不克不及优先推销入园企业,给他们一些市场机会。最后是搭建一些须要的技巧平台。

  这八个方面,我们当局把八个纬度构建完全了,这个园区没有围墙,实际上它曾经变成了当局、运营商和园区共生共享共融的家当生态圈,彼此好处都相干,是好处相干方、生命合营体。

  四,家当运营,重视发挥平台功能,园区企业盈利形式多元化。

  这个图表可以反应出园区运营商办事对象是谁?是创新的主体,这些主体来自于企业、大年夜学、各类机构,他们是入园的主力军,是我们的衣食父母。他们在园区里干甚么?停止创新、创业。怎样创新呢?经过过程思维、体系体例、技巧、机制、文明,使企业表里兼修,经过过程我们和当局这个保母的庇护,让企业在这里安定静静生长。然则他们须要和我这个保母当局构成很好的创业情况,情况的修建是他们赖以生计的泥土和蔼候。这个情况包含了各类各样的办事、各类各样的软情况扶植等等。一切这一切谁去构建?是我们家当运营商或许我们园区运营商,我们搭建的园区不再是一个地盘、房屋运营租赁的房地家当,而是房地产作为基本打造的创新创业成果转化的城市级的大年夜孵化平台,这个平台思想决定着我们企业在全部活动中的盈利形式。由因而平台,所以我们做得很艰苦的任务就是要为这个园区的浩大客户导入很多很多资本,为它去办事。这些资本有当局资本、行业资本、企业资本、协作同伴、中介办事、金融、院所等等,这些资本经过过程有偿市场化和当局支撑的活动来导入到企业外面,北科建外部叫三宽大事,临盆性办事,是要素和资本整合所做的任务。生活性办事,环绕企业员工的生活所须要的一些办事条件。政务性办事,企业在本地须要报税、须要工商、须要律师,须要和当局打交道,我们经过过程园区来供给这些办事。三类办事,一百多项办事目标,把它作为园区企业给客户办事的承诺或许必须到位的办事内容。包管企业在这外面可以或许健安康康的生长。

  由于投资物业、办事客户,才给我们园区运营商构成了两大年夜类最为重要的支出来源。所以从支出来源里可以看到有关于基于房地产属性的收益来源,但别的是基于办事性的收益来源,比如说基于房地产的,作为园区有地盘一级开辟的支出,有二级市场开辟物业构成的支出,还有三级持有物业构成的租赁性支出。我们集团还有别的衍生的办事性收益,比如给当局办事,当局会给我必定的政策优惠或许税收返还,这个大年夜逻辑是我在当局构成一个创新活力很强的创新平台,当局给我完成这个功能,就要给我一些优惠的政策和收益。

  第二方面的办事是我办事了入园企业,所以入园企业感恩回馈我,开放它的股权融资,把投资机会给我了,这是一个互利互惠的过程,而不是简单的给它金融支撑,而是对园区有依附性,把投资机会开放给我,所以股权投资也有严重年夜盈利。

  第三方面是其他当局、其他同业请我们去做管理输入,同时北科建还给当局和其他的同业做了三个项目代建、代运营,这也是我由于园区带来的衍生性的办事性收益。

  五,金融支撑,金融关于园区的成败露关严重年夜,所以在金融的供方和金融的需方,我们的园区企业搭这个平台,包含直接组建各类基金,为园区的建造环节和企业的生长环节供给各类的金融对象和我们本身的盈利机会。这外面有小到园区、大年夜到家当新城,我们园区开辟商或家当新城的运营商都应当把各类金融牢牢控制在本身手里,为客户供给办事的同时也强大年夜本身的盈利来源。

  六,扶植与管理,加倍重视绿色生态,管理办事聪明化。

  在运营过程当中,关于园区的生态和聪明曾经成了各地当局招园区运营商开辟运营园区的标配或许标准请求,我刚才讲过的那些处所当局都是关于生态化的园区、绿建的应用,包含聪明化园区管理,能不克不及和本地当局的行政管理、聪明城市结合起来,这关于我们来讲,能够要在我们的策划园区之初要植入或许增量投资这些功能,才能使园区变成花圃式、生态化的办公情况。

  以上是明天我给大年夜家从大年夜的生长趋势到详细操作运营商提出的行业不雅点。

  最后做一下小结。做家当园区,我们出身于地产,然则不克不及陷在地产外面,把园区的根本功能、家当孵化功能给破坏了。所以园区企业要成功,要从地产思想结合互联网思想,再叠加投行思想,把房地产开辟项目变成一个家当孵化的平台,才能构成我们的行动形式、我们的出发点,可以或许让当局接收、让客户受益。这是思想方法的改变。

  别的,我给大年夜家一个忠言。行业外面很多同业也跟我交换,我们做科技园区,很多科技园区做不动了。我说你能够把科技园区、科技地产和浅显的工业地产,比如物流园、标准厂房,划等号了。假设划等号,你的科技地产就白白浪费了很多机会,而抓了很多芝麻粒的小价值。换句话说,我们科技地产办事对象是家当的上游、是研发型、科技型企业,工业地产是中游或许下游,是制造业或许贸易型园区。由于对象不合,所以从客户身上获利的手段就不一样,所以科技地产一方面是要打造一个园区的物业情况,从不动产上租赁发卖载体来获利。但更重要的是经过过程股权投资来盈利。这个思想我们很多同业包含我们外部很多员工都犯了如许的缺点,叫“买椟还珠”的缺点,就是把很好的园区外面综合收益、把最重要的客户的投资机会扔掉落了,而着眼点放在园区的房屋的设计、本钱的控制、租赁的客户的选择上。

  我常常问他们,你是招一个能付得起房租的客户,照样欲望招一个付不起房租,然则企业将来生长性异常好的客户?潜台词就是,你重视的是物化的租赁收益照样存眷对它投资股权VC、PE带来的收益?其实我想讲的是,这两种收益都要存眷,弗成或缺。

  明天就讲这么多,供大年夜家分享。

    来源:房讯网

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